Location meublée : une définition précise

Un logement muni du mobilier. Comme indiqué en préambule, un logement sera considéré comme étant meublé dès lors que le propriétaire met à la disposition du locataire, dès l’entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et autres objets nécessaires à la vie quotidienne et qui vont permettre une occupation du logement.

Location meublée : un mode d’imposition particulier

Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus que vous retirez d’une location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’imposition de ces revenus dans la catégorie des BIC n’est plus réservée aux locations meublées réalisée à titre habituel : même si vous effectuez cette activité à titre occasionnel, vos revenus seront imposés comme des BIC.

– Soit vous relevez du régime de la micro-entreprise, donc fiscalité forfaitaire, soit vous relevez du régime réel d’imposition.

Quelles seront les différences entre ces deux régimes ?

     1- Un forfait. Si le montant de vos revenus n’excède pas 77700 €, vous serez imposé de manière forfaitaire  :

  • pour le calcul de l’impôt, l’administration appliquera, sur vos revenus, un abattement forfaitaire représentatif des charges égal à 50 %.

    (À noter. Pour la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambre d’hôtes, le seuil de chiffres d’affaires est fixé à 188700 € et l’abattement forfaitaire est fixé à 71 %.)

    Une conséquence. Puisque vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, vous ne pouvez déduire aucune charge de vos revenus imposables, qu’il s’agisse des intérêts d’emprunt, des travaux, des dépenses d’entretien, etc.

  • Si le montant de vos charges excède 50 % de vos revenus (71 % le cas échéant), une option pour le régime réel d’imposition mérite d’être étudiée.
  • 2- Un calcul réel. Le régime réel d’imposition s’applique à ceux qui ne peuvent pas bénéficier du régime micro parce que le seuil de chiffre d’affaires est dépassé ou à ceux qui ont volontairement opté pour ce régime.
  • Il se caractérise par le fait que, pour le calcul de l’impôt, vous devez tenir compte du montant des charges réellement supporté et non plus forfaitairement. Cela suppose toutefois de tenir une comptabilité précise et de remplir, chaque année, une déclaration fiscale spéciale (la déclaration n° 2033).

    Concrètement. Vous pourrez déduire les frais d’établissement (frais de notaire, frais de constitution de société, etc.), les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts locaux, etc.

  • En plus de ces charges, vous pourrez tenir compte d’un amortissement des murs ou des travaux, ce qui revient à déduire une partie du prix payé pour réaliser votre investissement.

    À noter. Cet amortissement doit se pratiquer, non pas sur la valeur de l’ensemble, mais indépendamment pour chaque composant :  gros œuvre, toiture, second œuvre intérieur, second œuvre extérieur, finition, mobilier.

  • Chaque composant s’amortit suivant une durée et un taux différent.
    Attention. Le montant de l’amortissement déductible ne peut pas être supérieur à la différence entre le montant des loyers et celui des charges. Concrètement, l’amortissement ne peut pas créer de déficit.

 

Cas particulier : Lorsque le bien est placé en location meublée par une SCI, un régime particulier s’applique.

En effet, par principe les sociétés civiles immobilières sont soumises de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu (IR), sauf à exercer une option expresse pour relever du régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Donc, si l’on suit ce raisonnement, une SCI IR qui exerce une activité de location meublée devrait être imposée dans la catégorie des BIC.

Mais. Si une SCI exerce une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires, elle relève par nature de l’IS. Or, par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment, les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel. Donc, une SCI qui exerce une activité de location meublée est normalement imposable à l’IS…. être prudent s’impose donc …