Aujourd’hui, nous allons aborder un concept important pour optimiser la fiscalité lors de la transmission de biens : le démembrement de propriété. Ce mécanisme peut vous aider à réduire les charges fiscales, tant à court terme qu’à long terme.
Commençons par définir deux termes clés : l’usufruit et la nue-propriété.
Usufruit : L’usufruit est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les fruits (revenus) sans en être le propriétaire. Par exemple, si vous avez l’usufruit d’une propriété, vous avez le droit d’y vivre ou d’en percevoir des loyers, mais vous ne pouvez pas vendre le bien sans l’accord du nue-propriétaire.
Nue-propriété : La nue-propriété, quant à elle, représente la possession du bien lui-même, sans les avantages financiers qu’il peut générer. Dans notre exemple, le nue-propriétaire détient la propriété, mais ne peut pas l’occuper ni en tirer des revenus.
Démembrement de Propriété :
Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien entre deux personnes différentes.
Cette séparation offre des avantages fiscaux significatifs lors de la transmission de biens, en particulier en ce qui concerne les droits de succession et les impôts sur les revenus générés par le bien.
Avantages Fiscaux :
- Optimisation des Droits de Succession : Lors d’une donation ou d’une succession, la valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et le nue-propriétaire. Les droits de succession sont calculés sur la base de la nue-propriété, ce qui peut réduire considérablement la charge fiscale.
- Réduction de l’Impôt sur le Revenu : Les revenus générés par le bien sont attribués à l’usufruitier. Si l’usufruitier est une personne âgée, le taux d’imposition peut être moins élevé, permettant ainsi une économie d’impôt.
- Transmission Progressive : Si vous êtes le propriétaire actuel, vous pouvez transmettre la nue-propriété à vos héritiers tout en conservant l’usufruit. Cela permet une transmission progressive du bien, avec des avantages fiscaux pour vos héritiers.
- Éventuelle Disparition de l’Usufruit : À la fin de l’usufruit (par exemple, en cas de décès de l’usufruitier), la pleine propriété du bien revient au nue-propriétaire sans déclencher de droits de succession supplémentaires.
Conclusion :
En utilisant le démembrement de propriété, vous pouvez optimiser la fiscalité lors de la transmission de biens en tirant parti des avantages de l’usufruit et de la nue-propriété. Cela peut vous permettre de réduire les charges fiscales à court terme et de planifier efficacement la transmission du patrimoine à long terme, en tenant compte de l’âge du donateur et des héritiers.
Imaginons que vous, en tant que praticien médical, possédiez un appartement d’une valeur de 300 000 euros.
Vous avez trois enfants et vous souhaitez anticiper la transmission de ce bien tout en minimisant les droits de succession.
Sans démembrement de propriété :
- La valeur totale de l’appartement est soumise aux droits de succession.
- Avec un taux de droits de succession de 30 %, vos héritiers paieraient 90 000 euros en impôts.
Avec démembrement de propriété :
- Vous conservez l’usufruit de l’appartement, évalué à 60 % de sa valeur (180 000 euros).
- Vous transmettez la nue-propriété à vos enfants, évaluée à 40 % de sa valeur (120 000 euros).
- Les droits de succession sont calculés uniquement sur la nue-propriété, soit 120 000 euros.
- Avec le même taux de 30 %, vos héritiers paieraient 36 000 euros en impôts.
Économie réalisée grâce au démembrement : 90 000 euros – 36 000 euros = 54 000 euros.
(dans notre calcul nous ne tenons pas compte de l’exonération totale en cas de première donation de 100 000 euros tous les 15 ans)
Conclusion :
Ces exemples illustrent comment le démembrement de propriété peut permettre de réduire significativement les charges fiscales lors de la transmission de biens et des revenus générés par ceux-ci.
Les économies peuvent varier en fonction de la valeur du bien, de l’âge du donateur et des taux d’imposition en vigueur.
Il est important de noter que les chiffres donnés sont purement hypothétiques et qu’il est essentiel de les adapter en fonction de votre cas personnel