LOCATIONS EN MEUBLE : charges sociales et impôt sur le revenu
L’adoption de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2021 a entraîné des changements du côté de la fiscalité du régime de la location meublée notamment au niveau des prélèvements sociaux.
Cette loi a supprimé l’une des conditions qui distinguait le loueur en meublé professionnel (LMP) du loueur en meublé non professionnel (LMNP), à savoir l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Cette suppression impactera certains loueurs en meublé qui risquent de devenir « loueurs professionnels » malgré eux avec pour conséquence de devoir acquitter des cotisations sociales au lieu des prélèvements sociaux.
Quelles sont les conditions fiscales pour être loueur en meublé professionnel ?
Il faut remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
- les loyers bruts encaissés doivent être supérieurs à 23 000 €
- Ils doivent représenter une part prépondérante des revenus professionnels du foyer fiscal.
Avant la loi de Finances 2021, il existait une troisième condition qui consistait à s’immatriculer au RCS.
Cela permettait à l’investisseur de choisir entre les statuts de LMP (loueur en meublé professionnel) ou de LMNP (loueur de meublé non professionnel)
La suppression de cette obligation peut entrainer que le changement de statut soit effectif sans que l’investisseur soit avertit des conséquences :
- Le régime LMP (donc professionnel) entraine l’affiliation obligatoire à l’Urssaf et assujettissement aux cotisations sociales à un taux compris entre 35 et 45 % (avec un minimum de 1 145 €) au lieu des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le risque existe pour les contribuables dont c’est le principal revenu.
Pour les locations de courte durée ou saisonnière malgré le statut officiel de LMNP :
- Ils sont concernés par l’assujettissement aux charges sociales dès lors que les recettes de leurs locations sont supérieures à 23 000 euros annuel
Imposition à l’impôt sur le revenu :
o Si le montant des loyers ne dépasse pas 72 600 € :
- vous êtes soumis par défaut à un régime d’imposition forfaitaire (micro BIC) où vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus (seules 50 % de vos recettes sont imposées au barème progressif IR).
- Cependant, vous pouvez opter pour une imposition « au réel », permettant de déduire en sus des charges, des amortissements concernant l’acquisition du bien.
o Au-delà de 72 600 € de recettes :
- vous êtes soumis, par défaut, au régime réel d’imposition.
Seul le statut de LMP permet d’imputer un éventuel déficit sur son revenu global.
Imposition aux prélèvements sociaux
– En LMNP : prélèvements sociaux au taux de 17.2 %
– En LMP : cotisations sociales à un taux situé entre 35 et 45 % (sécurité sociale des indépendants, sauf option pour le régime général de la sécurité sociale)